•Concepção e Planejamento - Especificações do Empreendimento.

Devem ser estabelecidas as necessidades quanto ao programa requerido, áreas a serem construídas, primeiro as áreas de produção, apoio técnico e operacional, controle e administração, em seguida conforto humano, armazenamento e manipulação de equipamentos, testes, etc. Depois as áreas técnicas, com as diversas opções tecnológicas e principalmente prevendo-se as condições de implantação por etapas e crescimento futuro, o que garante a longevidade e, portanto viabilidade do empreendimento.

Os profissionais envolvidos serão além da equipe de TI, arquitetos, consultores de negócios e engenheiros de instalações. O resultado deverá ser um relatório final com uma tabela de áreas destacando-se as fases e condições de crescimento, tipo de utilização desejada e os níveis de confiabilidade para cada aplicação e premissas quanto aos custos operacionais e prévios de implantação.

•Definição e aquisição do Imovel.

A fase anterior permite que sejam estabelecidas as áreas construídas e, portanto, a área mínima do terreno. Associa-se então uma tabela de exigências quanto a localização do imóvel, disponibilidade de insumos como energia, redes de dados e condições de acesso e transporte, segurança e custos desejados. Mesmo que a melhor solução aponte para um imóvel já construído estes mesmos requerimentos devem ser observados.

Este trabalho deve contar com o concurso de empresa do mercado imobiliário, porém com perfil de conhecimento das necessidades corporativas, legislação e previa negociação com concessionárias de serviços públicos. A validação dos imóveis oferecidos deve contar com a mesma equipe responsável pela primeira fase, em especial da equipe de arquitetura que coordenará com os demais engenheiros de instalações os estudos para cada opção.

•Seleção e contratação dos projetos básicos e executivos.

Conhecido o programa do empreendimento e o imóvel selecionado deverá ser emitido o documento de contratação dos projetos básicos e executivos. Este documento deverá detalhar para cada especialidade suas responsabilidades, sendo indispensável estabelecer que o Arquiteto do projeto seja o coordenador técnico dos projetos, responsabilizando-se pela compatibilidade dos projetos e sua adequada coordenação.

O projeto deverá contar com pelo menos equipes qualificadas para Arquitetura, Estrutura, Fundações, Elétrica, Hidro-Sanitaria, Proteção e Combate a Incêndios, Instalações Mecânicas, Controle e Automação, Segurança, Acústica, Paisagismo, além de áreas de conhecimento especifico, de acordo com o tipo do projeto.

Todos os projetos legais e aprovações nos órgãos e agencias governamentais devem fazer parte deste escopo.

É muito pouco provável que uma única empresa possua quadro com profissionais plenamente qualificados para todas estas áreas. Recomendamos a possibilidade de empresas consorciadas, porém contratadas sempre com a liderança e coordenação definidas no processo de seleção e contratação.

A seleção deve ocorrer pela analise dos serviços já realizados e pesquisando-se os resultados com os respectivos clientes.

•Etapa: Projeto Básico

O projeto deve ser iniciado a partir dos dados do imóvel, expressos por meio de levantamentos topográficos e sondagem, bem como cadastro das redes existentes e conhecimento da legislação quanto a uso e ocupação. A primeira fase de apresentação da arquitetura será preliminar e deverá ser comentada pelo cliente quanto ao atendimento ao programa e pelos demais projetistas quanto as condições de implantação das utilidades e apresentação das dificuldades encontradas.

Após a validação de todos, cabe a Arquitetura, compatibilizada com a estrutura apresentar o Projeto Básico de Arquitetura.

Sobre esta base todas as demais áreas elaborarão seus projetos básicos, que devem incluir cadernos de descrição e especificação das soluções e tecnologias para validação e analise do cliente. Provavelmente nesta fase devem ser feitas consultas ao mercado quanto a escolha das melhores soluções de ordem técnica e econômica.

O processo de avaliação quanto aos custos operacionais, eficiência energética e políticas de sustentabilidade deve ser consolidado nesta fase.

•Etapa: Projeto Executivo

Depois da consolidação do projeto básico inicia-se o projeto executivo, que sob a coordenação do arquiteto deverá possuir em todas as especialidades soluções adequadas ao empreendimento e perfeita compatibilidade técnica e espacial.

O resultado final deve ser um produto completo em todas as áreas e graficamente adequado, além de conter todas as descrições e especificações de produtos e equipamentos, serviços e procedimentos executivos.

•Atribuições da Gerenciadora.

A Empresa de Gerenciamento desempenhará papel fundamental como representante do cliente nos processos executivos. Cabe a gerenciadora elaborar os Editais, mapas de concorrência, equalização das propostas e apoio direto aos processos de negociação e contratação do cliente. Cumpre função de acompanhamento dos Projetos, analisando cumprimento de prazos e que o garantindo que o conteúdo dos mesmos esteja adequado a qualidade desejada.

Na fase de execução, acompanha os fornecedores, equaliza suas atividades, avalia volumes produzidos a elabora medições de serviços.

Compete a esta a Fiscalização diária dos serviços e, portanto a garantia de fiel cumprimento das especificações e projetos. Deve permanecer no processo até a completa finalização e liquidação de todas as obrigações contratuais dos fornecedores, incluindo acompanhamento dos processos de comissionamento, testes e certificações operacionais.

Sua seleção deve ser rigorosa quanto a avaliação do currículo e competências, não só da empresa em si, mas e principalmente dos profissionais que serão designados no contrato.